تب 38 درجه بازار اجاره - وبلاگ داریوش

به گزارش وبلاگ داریوش، تب تورمی در بازار اجاره، باز هم بالا رفت. تازه ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در میانه تابستان نشان دهنده افزایش سرعت رشد اجاره بها در مردادماه نسبت به تیرماه سال جاری است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در مردادماه امسال نسبت به تیرماه، 3/ 3 درصد رشد کرد. این مقدار رشد بعلاوه نسبت به مردادماه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) 38 درصد گزارش شده است. این آمارها نشان می دهد بعد از افت خفیف تب اجاره بها در تیرماه، بار دیگر در مرداد، حرارت یا درجه تب در این بازار افزایش یافته است.

تیرماه، بازار اجاره شاهد کاهش خفیف سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در کشور بود اما مردادماه، تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن رشد یک واحد درصدی را تجربه کرد.

تورم ماهانه اجاره بر اساس شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در تیرماه امسال با کاهش اندک نسبت به خرداد ماه از 6/ 2 درصد به 4/ 2 درصد رسید. اما در مردادماه، این مقدار به 3/ 3 درصد افزایش یافت و یک واحد درصد رشد کرد.

این صعود تورمی نه تنها در تورم ماهانه، بلکه در تورم نقطه به نقطه نیز رخ داد. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره بها در کشور در مردادماه از 38 درصد فراتر رفت. این موضوع منجر به تغییر مجدد مسیر یا روند تورم اجاره در بازار مسکن کشور شد.

نه تنها تورم ماهانه 3/ 3 درصدی در بازار اجاره شهرهای کشور، نشان دهنده رشد محسوس اجاره بها تنها به فاصله یک ماه است بلکه تورم نقطه به نقطه 38 درصدی نیز، علاوه بر اینکه سطح بالایی از تورم اجاره به فاصله یک سال را نشان می دهد، از یک زاویه دیگر اهمیت بالایی دارد. از آنجا که معمولا قراردادهای اجاره مسکن در عمده موارد به صورت یکساله تنظیم می گردد، تورم نقطه به نقطه 38 درصدی در بازار اجاره مردادماه، نشان دهنده آن است که قراردادهای اجاره در میانه مرداد با تورم بالایی تمدید شده است.

این در حالی است که برآوردها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور نشان می دهد، تورم اجاره مسکن در 5 ماه اول امسال به طور میانه به 38 درصد رسیده است. یعنی نه تنها بازار اجاره مسکن کشور در مردادماه تورم نقطه به نقطه 38 درصدی را تجربه نموده است که میانگین شاخص اجاره بهای مسکن در 5 ماه اول امسال نیز همین مقدار یعنی 38 درصد افزایش یافته است.

پیغام تلخ اجاره بها

آنالیز ها نشان می دهد، هم تورم ماهانه و هم تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در مرداد ماه و بعلاوه میانگین رشد کشوری اجاره بها در 5 ماه اول امسال، هر سه، نه پیغام خوبی برای مستاجرها به همراه دارد و نه برای سیاستگذار مسکن. هر سه این آمارها نشان دهنده تب بالا در بازار اجاره مسکن است. این سه آمار نشان می دهد رشد امسال هزینه اجاره نشینی نه تنها از سال گذشته بیشتر بوده است که از روند تاریخی دوره قبل از جهش قیمت مسکن نیز فراتر رفته و تقریبا دو برابر شده است. رشد سالانه اجاره مسکن در دوره قبل از جهش قیمت واحدهای مسکونی به طور میانه کمتر از 20 درصد بود. این مقدار هم اکنون به حدود دو برابر رسیده است. ضمن اینکه در صورت ادامه رشد ماهانه 3/ 3 درصدی اجاره بها در کشور، تا سرانجام سال، این بازار شاهد رشد قابل توجه در هزینه اجاره نشینی خواهد بود.

چرا تب اجاره بالا رفت؟

آنالیز ها در ارتباط با دلیل اصلی صعود تب تورمی اجاره مسکن در کشور به شناسایی یک عامل مهم و موثر در این زمینه منجر می گردد. این عامل مهم تورم عمومی یا تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده در میانه تابستان است. ثبات ماهانه تورم عمومی در تیرماه خود را در شکل کاهش تورم ماهانه اجاره مسکن و افت خفیف تب اجاره بها در این ماه نشان داد. تغییرات ماهانه شاخص قیمت مصرف کننده (تورم عمومی)، در تیرماه بدون تغییر نسبت به خرداد ماه 2 درصد بود؛ این موضوع خود را در تورم اجاره مسکن کشور نیز منعکس کرد به این ترتیب که ثبات شاخص قیمت مصرف کننده در تیرماه، منجر به افت خفیف تب اجاره بها و ثبت تورم ماهانه 4/ 2 درصدی در این ماه شد؛ در حالی که در خردادماه این مقدار 6/ 2 درصد بود. اما همزمان با رشد شاخص قیمت مصرف کننده در مردادماه و ثبت تورم عمومی 4/ 2 درصدی، تورم ماهانه اجاره نیز یک واحد درصد صعود کرد و 3/ 3 درصد شد.

محرز است در شرایط فعلی که سایر بازارها در شرایط ثبات نسبی قرار دارند و حتی در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، بهای پیشنهادی بخش قابل توجهی از فایل های عرضه شده به بازار تا حدی افت نموده است، تنها عامل اصلی، راهنمایی کننده و جهت دهنده به روند تورم اجاره مسکن در کشور همان فاکتوری است که بیشترین تاثیر را در تغییرات هزینه اجاره مسکن دارد.

این عامل تورم عمومی است که در کنار تورم مسکن، مهم ترین عامل تغییرات هزینه اجاره نشینی در کشور است.

چرا که تغییرات قیمت مسکن یا همان تورم مسکن نیز به نوعی تابعی از تورم عمومی است. هم آنالیز های دنیای اقتصاد و هم دیدگاه های کارشناسان و فعالان بازار مسکن، نشان می دهد مهم ترین فاکتور اثرگذار بر تغییرات اجاره بها همان تورم عمومی است.

در کنار تورم عمومی، افزایش مستمر قیمت مسکن و جهش های اتفاق افتاده در نرخ فروش واحدهای مسکونی از سال 97 به بعد منجر به افزایش فاصله متعارف بین سطح قیمت و اجاره بهای واحدهای مسکونی شد. یک دماسنج مهم بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P بهR است. میانگین تاریخی این نسبت حول و حوش 17 است. اما در سال های جهش، این مقدار تا بیش از 35 واحد نیز رسید. هم اکنون نسبت P بهR به 21 رسیده است و هنوز با میانگین تاریخی و بعلاوه کف ایده آل این نسبت که عدد 15 است فاصله دارد. این موضوع یکی از دلایلی است که در کنار تورم عمومی، صعود تورم اجاره در شرایط ثبات قیمت مسکن را توجیه می نماید.

از سوی دیگر، سیاست نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره، امسال برای چهارمین سال متوالی، تکرار شد. بر اساس این سقف گذاری دستوری، نرخ مجاز افزایش اجاره بها برای موجرها در کشور 20 درصد اعلام شد. اما نه امسال و نه سال های قبل، در هیچ سالی، بازار از این نرخ تبعیت نکرد. نه تنها بازار از این نرخ به دلیل فاصله قابل توجه با نرخ تورم عمومی تبعیت نکرد که بخشی از سرمایه گذارهای ملکی به دلیل نگرانی از دردسرهای ناشی از اجاره داری در کنار بازدهی غیرمطلوب، از عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره خودداری کردند.

همین اقدام در بعضی موارد، کاهش عرضه به بازار و در نتیجه افزایش سرعت رشد اجاره بها را به همراه داشت. با این حال، فاکتور و عامل اصلی صعود اجاره بها در وهله اول همان تورم عمومی است.تورم نقطه به نقطه 38 درصدی اجاره مسکن در مردادماه امسال نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن در سال گذشته (یک سال 1401) نیز بالاتر است. سال گذشته، میانگین تورم اجاره مسکن در کشور حول و حوش 35 درصد بود اما در مردادماه هزینه اجاره نشینی نسبت به مرداد سال قبل 38 درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، هم به لحاظ تغییرات ماهانه، هم از نظر تورم نقطه به نقطه و هم از نظر مقایسه با تورم سالانه اجاره مسکن پارسال، شرایط فعلی بازار اجاره، شرایطی با تب بالا محسوب می گردد و نشان دهنده سخت تر شدن شرایط برای مستاجرها نسبت به ماه ها و سال گذشته است.

سه گزینه کاهش هزینه مستاجرها

آنالیز ها نشان می دهد، برای کاهش هزینه مستاجرها به وسیله مهار تب اجاره بها، سه گزینه را می توان مورد آنالیز قرار داد. در واقع می توان سه راه حل را عنوان کرد و بسته به شرایط فعلی، در مورد اینکه کدام یک از این راه چارهها می تواند در مهار تب بالای اجاره نشینی موثر واقع گردد، تصمیم گیری کرد.

اولین گزینه، مهار تب اجاره بها از مسیر خانه سازی انبوه است. اگر چه افزایش عر ضه (البته شکل درست) می تواند بازار را در مسیر تعادل عرضه و تقاضا قرار دهد اما نکته مهم، جنس عرضه، محل و مدل ساخت واحدهای مسکونی است. در مدل فعلی که ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی ساز در دستور کار است، گذشته از آنکه برنامه ساخت از هدف معین شده بسیار عقب است، حتی اگر همه اهداف معین شده نیز محقق گردد باز هم نمی توان به مهار تب اجاره بها در شهرها از محل این ساخت وسازها چندان امیدوار بود.

با گذشت دو سال از آغاز این طرح، به تازگی تنها 110 هزار واحد مسکونی افتتاح و به بازار عرضه شده است که بخش زیادی از آنها نیز در منطقه ها حومه ای و نه کلان شهرها و شهرهای روبرو با بحران اجاره نشینی، بوده است.

گزینه دوم، مداخله دستوری در بازار اجاره به وسیله سقف گذاری و معین حد مجاز رشد اجاره بهاست. این روش نیز بر اساس تجربه چهار سال اخیر روشی محکوم به شکست است. چرا که نه تنها در چهار سال اخیر، تورم اجاره در شهرهای کشور عمدتا حدود دو برابر سقف معین شده نرخ دستوری 20 درصدی بود که بالاترین قله های تاریخی تورم اجاره نیز در همین سال ها به ثبت رسید و بازار اجاره در سال های اجرای مصوبه دستوری سقف مجاز برای افزایش اجاره، تورم بیش از 50 درصد را نیز تجربه کرد.

اما راه چاره سوم، کنترل تورم عمومی به عنوان مهم ترین فاکتور اثرگذار در ثبت تورم های بالا در بازار اجاره است. تجارب همه سال های گذشته تا به امروز نشان می دهد همیشه و به شکل تاریخی، تورم اجاره از تورم عمومی دنباله روی نموده است. یعنی هر زمان تورم عمومی بالا رفته است سرعت رشد اجاره بهای مسکن نیز افزایش داشته است و بالعکس.

بنابراین مهم ترین راه چاره برای مهار تب بالای اجاره بها، در وهله اول مهار تورم عمومی است. ضمن آنکه مهار و کاهش تورم عمومی خود باعث کاهش تورم مسکن نیز می گردد و از این ناحیه نیز بر تغییرات اجاره بها به نفع مستاجرها اثر خواهد گذاشت.

محدوده اجاره بها در 5 کلان شهر

تازه ترین آنالیز ها بر اساس اطلاعات درج شده در فایل های اجاره عرضه شده به بازار مسکن 5 کلان شهر کشور نشان می دهد هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 270 تا 280 هزار تومان رسیده است. در چهار کلان شهر شیراز، اصفهان، کرج و مشهد نیز میانه اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن بین یک سوم تا یک دوم میانگین اجاره بهای مسکن در مرکز است.

آنالیز های دنیای اقتصاد بعلاوه نشان می دهد هم اکنون نسبت تورم عمومی به تورم اجاره در کشور کاهش یافته است.

به این معنا که سرعت رشد اجاره بها در مقایسه با سرعت رشد شاخص قیمت مصرف کننده بیشتر شده است.

این مقدار در نیمه اول دهه 90 برابر با 5/ 1 بود که هم اکنون به 3/ 1 رسیده است. دلیل این موضوع آن است که علاوه بر تورم عمومی، سرعت رشد اجاره بها از منبع دیگری نیز شارژ می گردد و آن جهش قیمت مسکن در نیمه دوم دهه 90یعنی از سال 97 به بعد است.

پنج دلیل صعود تورم اجاره

غلامرضا سلامی، اقتصاددان، در تشریح دلایل صعود تورم اجاره مسکن به پنج دلیل موثر اشاره نمود.

وی در گفت وگو با دنیای اقتصاد خاطرنشان کرد: اولین و مهم ترین دلیل صعود تورم اجاره، که می توان از آن به عنوان ریشه سایر دلایل بروز تورم در این بازار و سایر بازارها یاد کرد، تورم عمومی است. در واقع، تورم عمومی را می توان به عنوان عامل بالادست در تورم اجاره معرفی کرد. به گفته وی عامل دوم که نشات گرفته از عامل اول است، فاصله قابل توجهی است که همچنان بین نسبت قیمت مسکن و اجاره بها یا همان شاخص P بهRوجود دارد. این نسبت به دلیل رشد شدید قیمت مسکن در سال های اخیر، از حد متعارف خارج شده و عدد آن افزایش یافته است. به دلیل آنکه همیشه تورم سالانه اجاره در این سال ها، کمتر از تورم مسکن بوده است، حتی به فرض ثبات قیمت مسکن، فعلا احیای این نسبت از دست رفته، به زمان بیشتری احتیاج دارد و یکی از دلایل آن که به رغم ثبات نسبی قیمت مسکن و سایر بازارها، شاهد صعود تورم اجاره هستیم نیز همین عامل یعنی حرکت بازار اجاره به سمت احیای رابطه متعارف خود با قیمت مسکن است.

سلامی سومین عامل موثر در صعود تورم تابستانه اجاره مسکن را شرایط فصلی این بازار خاطرنشان کرد. به گفته وی، مردادماه، ماه اوج جابه جایی ها و اوج تقاضا در بازار اجاره است. به همین خاطر بازار اجاره در این ماه تحت تاثیر رشد تقاضا با تورم بیشتری روبرو شده است. ضمن اینکه افت محسوس تیراژ ساختمانی و کاهش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نیز بر این بازار اثرگذار بوده است و مستاجرها عملا نسبت به سال های قبل با کمبود فایل نیز روبه رو هستند.

دلیل دیگری که این اقتصاددان در مورد صعود تورم اجاره در نیمه تابستان به آن اشاره نمود مربوط به اعمال سیاست های دستوری در این بازار است. به اعتقاد وی، معین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها به صورت دستوری آن هم در شرایط تورم بالا، خود یکی از عوامل کاهش عرضه مسکن استیجاری از سوی سرمایه گذاران است. سقف دستوری افزایش 20درصدی اجاره بها در کشور در حالی ابلاغ شده است که تورم عمومی حدود دو برابر این مقدار است. در چنین شرایطی بعضی از سرمایه گذاران ملکی، به دلیل عدم توجیه بازدهی این بازار و دردسرهای احتمالی در نتیجه اعمال این سیاست ها از عرضه آپارتمان های خود به بازار اجاره خودداری نموده و کاهش عرضه نیز طبیعتا بر سطح اجاره بها اثر افزایشی خواهد داشت. ضمن آنکه رشد قیمت مسکن و افزایش تعداد مستاجرها به دلیل کاهش قدرت خرید در شرایط فعلی، خود باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره می گردد.